区分所有と競売請求

～滞納管理費への対応と区分所有法59条競売の活用～

１．はじめに

先日、顧問先より、

「管理費等を滞納している区分所有者がいるのですが、どのように回収したらよいでしょうか」

との質問を受けました。
区分所有マンション等において、管理費や修繕積立金を長期かつ多額に滞納する区分所有者の存在は決して珍しいことではありません。
特に高経年マンションや投資目的で購入された区分所有建物では、所有者の転売や所在不明、あるいは経済的困窮により、管理費等の滞納が慢性化し、管理組合全体の財務運営に深刻な影響を及ぼすケースが見られます。

２．滞納管理費回収の困難性

実務上、まず重要なのは「賃料増額請求を行った事実」を明確に記録に残しておくことです。
これは、将来的に賃料の増額が確定した場合に、その請求日まで遡って差額を請求できるという法的効果があこのような区分所有者に対して、管理組合が通常の債権回収手続を取ろうとしても、現実的な回収は困難です。
というのも、多くの場合、滞納者は給与債権や預金などの差押え可能な財産を有しておらず、その所有マンションもオーバーローン状態であることが多いためです。

たとえ管理組合が債務名義を取得して、区分所有法7条に基づき当該専有部分を強制競売にかけたとしても、優先する抵当権等により「無剰余取消」（民事執行法63条2項）がなされ、実質的に回収できない結果となることが一般的です。

無剰余取消の趣旨は、強制競売を行っても配当可能な金額がなく、国の公権力を用いても経済的利益が得られない場合に、無益な執行を防ぐ点にあります。
しかしその結果、管理費等の滞納はさらに蓄積し、管理組合としても有効な対応策を取りづらくなるという悪循環が生じます。

３．区分所有法59条に基づく競売の活用

こうした状況に対し、滞納金を直接回収するためではなく、区分所有者全体の共同生活の維持を目的として、当該滞納者の専有部分を競売にかけることを可能とする制度が設けられています。
これが区分所有法59条に基づく競売（以下「59条競売」）です。 59条競売は、通常の強制執行とは異なり、滞納の有無や債務名義の有無を問わず、管理秩序の維持を目的として裁判所に申立てることができる点に特徴があります。
そのため、「滞納者を排除して建物管理を健全化する」という観点から、管理組合が活用すべき有力な手段の一つといえます。

４．59条競売の要件

区分所有法59条競売の要件は、以下の二点に整理されます。

①　区分所有者の共同利益に反する行為により、共同生活上の障害が著しいこと

②　他の方法では共同生活の維持が困難であること

管理費の長期滞納は、他の区分所有者が公平に管理費を負担している中で、共同の利益に反する典型的な行為に該当します。
もっとも、②の「他の方法による是正が困難」であること、すなわち勧告・督促・訴訟・強制執行など他の手段を講じても解決に至らないことを立証しなければなりません。

したがって、管理組合としては、申立て前に内容証明による催告や分割弁済の提案など、他の解決手段を尽くした経緯を証拠として残しておくことが重要です。

５．裁判例の紹介

例えば、東京地裁平成18年6月27日判決では、滞納者が分割弁済の和解を希望しており、また債権執行の余地があるか否かが明らかでない段階であったため、「他の方法によっても共同生活の維持が困難」とは言えないとして、59条競売の申立てを棄却しています。

このように、59条競売の認容には裁判所の慎重な判断がなされる傾向があり、単に滞納があるというだけでは足りず、管理組合による相当な努力と対応経過が求められることに注意が必要です。

６．59条競売による回収の限界

59条競売は、あくまで問題のある区分所有者を排除し、共同生活を維持・再建するための制度であり、滞納管理費を直接回収する手続ではありません。
競売代金はまず、管理組合が納付した予納金の返還や、抵当権者などの優先債権者への配当に充てられます。

そのため、競売後に管理費等を回収できる見込みはほとんどなく、管理組合としては、競売を通じて「滞納者を退出させること」によって将来的な滞納拡大を防ぐという効果を重視する必要があります。

７．競落人からの回収

競売により新たな区分所有者（競落人）が誕生した場合、その者が競売後に発生する管理費等の支払義務を負います（区分所有法8条）。
したがって、競落人に対して速やかに管理組合の規約・使用細則等を交付し、管理費納入の手続きを整えることが重要です。
また、競落人が投資目的の法人等である場合には、管理費の支払い体制を明確に確認しておくべきでしょう。

８．おわりに

以上のとおり、区分所有マンションにおける管理費滞納問題は、単なる金銭債権の問題にとどまらず、建物全体の維持管理や他の区分所有者の利益保護に直結する重要な課題です。

強制執行・59条競売・和解・介入交渉など、状況に応じて最適な手段を選択する必要があり、また、滞納が長期化する前に早期対応を行うことが、結果的に管理組合の負担を軽減します。 専門家と連携しながら、証拠の整備と段階的な対応を進めることが、円滑な管理運営の鍵となるでしょう。
専門家と連携し、法的根拠と経営判断をバランスよく踏まえた対応を行うことが重要になります。

記詳細について、「市民と法」という雑誌の特集として、約４ページに渡って寄稿していますので、ご興味がありましたらご参考にして頂ければと思います。