保証会社の支払と賃貸借契約の解除

先日、不動産オーナーである顧問先より、

「テナントの賃料滞納について、保証会社から支払いを受けていますが、賃貸借契約の解除はできるでしょうか。」

との質問を受けました。

近年では、賃貸借契約の保証人について、家賃債務保証会社による家賃保証が数多く利用されています。
保証会社が賃借人の代わりに賃料を支払う場合には、実体としては賃料の不払い（滞納金自体）は存在しないことになります。

もっとも、そのような場合に賃貸借契約が解除できないとするのは一般常識に合致しない上に、保証会社に過度な負担がかかり、その負担はいずれ保険料等として賃貸人に転嫁せざるを得ません。
そこで、結論としては、賃貸人は賃貸借契約自体を解除することができると考えられるでしょう。

この点、裁判例（大阪高裁平成25年11月25日）においても下記のように判断されています。

「賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって、賃借人による賃料の支払ではないから、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。
なぜなら、保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって、これにより、賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。」（大阪高裁平成25年11月25日）