賃貸人の倒産に伴う敷金

先日、顧問会社より

「オフィスビルの賃貸人が倒産しましたが、敷金はどうなるのでしょうか。」

という質問がありました。

この点、敷金の法的問題に関しては、賃貸人が申し立てた手続によって差異があります。

まず、賃貸人が破産申立をした場合、賃借人は潜在的には敷金返還請求権を有しているため、破産手続中に債権が現実化する場合に備えて、管財人へ債権届を提出することができます。

また、破産手続中の賃料を管財人へ弁済する場合には、敷金返還請求権の限度において弁済額の寄託請求をすることができます（破産法70条）。

（停止条件付債権等を有する者による寄託の請求）
第七十条　停止条件付債権又は将来の請求権を有する者は、破産者に対する債務を弁済する場合には、後に相殺をするため、その債権額の限度において弁済額の寄託を請求することができる。敷金の返還請求権を有する者が破産者に対する賃料債務を弁済する場合も、同様とする。

次に、会社更生手続及び民事再生手続の場合、敷金返還請求権に関して、それぞれの手続開始時における賃料6か月分に相当する額の手続開始後の弁済額を限度として共益債権とすると規定されています（民事再生法第92条3項、会社更生法第48条3項）。

前項に規定する場合において、再生債権者が、再生手続開始後にその弁済期が到来すべき賃料債務について、再生手続開始後その弁済期に弁済をしたときは、再生債権者が有する敷金の返還請求権は、再生手続開始の時における賃料の六月分に相当する額（同項の規定により相殺をする場合には、相殺により免れる賃料債務の額を控除した額）の範囲内におけるその弁済額を限度として、共益債権とする。（民事再生法第92条3項）

前項に規定する場合において、更生債権者等が、更生手続開始後にその弁済期が到来すべき賃料債務について、更生手続開始後その弁済期に弁済をしたときは、更生債権者等が有する敷金の返還請求権は、更生手続開始の時における賃料の六月分に相当する額（同項の規定により相殺をする場合には、相殺により免れる賃料債務の額を控除した額）の範囲内におけるその弁済額を限度として、共益債権とする。（会社更生法第48条3項）

大まかに言えば、共益債権化されれば一般債権に比べて優先弁済権を得ることができます。

以上のように、「賃貸人の倒産」という同じ出来事であったとしても、賃貸人が申 立てた法的手続の種類、当該賃貸借契約の残期間の予定、敷金総額等を考慮した上で、それぞれ法的に的確な対応をしていくことが重要になります。