賃料増額請求の実務対応～適正賃料の確保と実務上の留意点～

１．はじめに

ここでは、賃料増額請求に関する内容を整理したうえで、実務上の対応ポイントを説明します。
地価や建築費、固定資産税、利回り水準などが上昇傾向にある中で、賃料の見直しを適切に行うことは、賃貸経営の安定と資産価値維持のために極めて重要な課題といえるでしょう。

２．賃料増額請求の証拠化の重要性

実務上、まず重要なのは「賃料増額請求を行った事実」を明確に記録に残しておくことです。
これは、将来的に賃料の増額が確定した場合に、その請求日まで遡って差額を請求できるという法的効果があるためです（借地借家法32条3項）。
請求の方法は書面・内容証明郵便・電子メールなどが考えられますが、後日の紛争を見据えると内容証明郵便による通知が最も確実です。
また、請求書面には、

• 現行賃料
• 増額を求める理由（地価上昇・税負担増・近隣賃料との比較など）
• 新賃料額

を簡潔に記載しておくと、後の調停・訴訟で有力な証拠となります。

３．賃借人の対応と法的根拠

賃借人が賃料増額に同意しない場合でも、借地借家法32条2項本文により、自己が相当と認める額（通常は現行賃料）を支払い続ける限り、債務不履行にはならないとされています。
したがって、賃貸人は単に「支払わない」との理由で直ちに契約解除を行うことはできません。
ただし、将来的に裁判や調停で増額が認められた場合には、その不足分に対して年1割の法定利息を請求できる点は重要です（同項但書）。
このため、賃借人にとっても、安易な拒否ではなく、早期の協議・調停参加が経済的にも合理的といえます。

４．調停前置と鑑定の活用

賃料増額に関する紛争を裁判で解決する場合には、調停前置主義が採られています（民事調停法24条の2第1項）。
つまり、訴訟を提起する前に、まず裁判所で調停手続きを経る必要があります。
このため、実務では調停申立てを見据えて、事前に不動産鑑定士による簡易鑑定や意見書を取得しておくことも有効な一つの手段になります。
鑑定では、地価公示価格・近隣の賃料相場・利回り水準・建物の老朽度などが総合的に評価されます。
調停委員会においても、こうした資料が説得力を持ち、合理的な増額案の提示につながるでしょう。

５．テナント退去リスクへの配慮

一方で、賃料増額請求を行うことによって、テナントが退去してしまうリスクも無視できません。
特に、長年入居しているテナントや、地域密着型の事業者の場合、賃料改定をきっかけに関係が悪化する可能性もあります。
しかし、賃料が明らかに相場より低いまま据え置かれている場合、適正水準に是正することは経営上は避けて通れないでしょう。
場合によっては、増額を受け入れないテナントよりも、新規テナントへの入替えを検討した方が収益性を改善できることもあります。

６．立退交渉の難しさと慎重な判断

なお、テナントの退去を前提とする交渉を進める場合は、賃借人保護を重視する法制度の下で、慎重な対応が求められます。
立退料を支払って合意に基づいて退去してもらうこともありますが、その金額が今まで受け取った賃料数年分を超えるケースも珍しくありません。
したがって、立退交渉をすぐに開始するのではなく、まず賃料の見直しで対応できないかを検討することも一つの考え方と言えるでしょう。

７．実務的な増額交渉の進め方

実務感覚として、テナントに対していきなり大幅な増額を求めても、スムーズに合意できるケースはほとんどありません。
地価や賃料水準が緩やかに上昇している局面では、契約更新時のタイミングにおいて段階的な増額を提案することが一般的でしょう。
また、増額の理由を「地価上昇」や「固定資産税増加」など、客観的な経済指標に基づいて説明することで、テナントの理解を得やすくなります。
場合によっては、固定賃料ではなく「売上連動型」「段階賃料型」といった新しい賃料体系を導入することも検討されることをお勧めします。

８．まとめ

賃料増額請求は、単なる「値上げ交渉」にとどまらず、

• 請求日の証拠化
• 調停・鑑定を見据えた準備
• テナント対応・経営判断の両立

といった多面的な戦略が求められる手続と言えます。
不動産市況や金利動向、地価上昇の影響を踏まえつつ、「適正賃料の確保」と「テナント関係の維持」をどのように両立させるかが実務上の最大のポイントとなるでしょう。
専門家と連携し、法的根拠と経営判断をバランスよく踏まえた対応を行うことが重要になります。

９．書籍及びウェブサイトの掲載

上記詳細について、「市民と法」という雑誌の特集として、約４ページに渡って寄稿していますので、ご興味がありましたらご参考にして頂ければと思います。

また㈱LegalOn Technologiesより依頼を受け、
「不動産の賃貸を行っているのですが、近年の地価等の上昇に伴い、現在のテナントに対する賃料が適正なものではないと考えています。賃料を増額することはできますか？」
とのご相談に関し、ウェブ上でコメントを掲載していますので、その点もよろしければご参照下さい。
（掲載先：https://chokoben.com/media/chinryozogaku_motomeru）